Кто купит треть ЦУМа?
$ 56,76
69,63

Новости

Кто купит треть ЦУМа?

Кто купит треть ЦУМа?

Фото: bellena / Shutterstock.com

Кому нужны «трофейные» активы и апарт-отели?

Кому нужны «трофейные» активы и апарт-отели?

15 апреля в Москве в Meeting Point состоялись юбилейные X Аналитические дискуссии Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. В дискуссии участвовали более 80 представителей СМИ, а также топ-менеджеров и аналитиков консалтинговых, девелоперских, риэлторских компаний рынка коммерческой и жилой недвижимости.

Встреча аналитиков на этот раз прошла в новом формате: собравшиеся рассмотрели два практических кейса, на основании которых им предстояло ответить на несколько вопросов, в частности, на тот, который был вынесен в название темы: «Зачем они это покупают? Эффективные инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость: теория, практика, перспективы».

«Когда объект недвижимости приобретается не для личного использования, а для инвестиций, инвестор должен понимать, что он будет делать с этим в дальнейшем», — задала тон дискуссии ведущая мероприятия, корреспондент ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко.

Первая сессия, которую вдвоем провели Марта Савенко и главный редактор портала Arendator.ru Анастасия Кременчук, была посвящена продаже 1/3 ЦУМа, принадлежащего городу, вторая – перспективам развития нового для российского рынка недвижимости формата апарт-отелей на примере развития сети YE’S.

ПРОДАЕТСЯ ТРЕТЬ ЦУМА

Знаковый объект в самом центре столицы, «открыточный» памятник архитектуры, и… город уже давно пытается «сбыть с рук» этот актив. Торги по продаже части здания уже объявлялись в 2006 году, но аукцион так и не состоялся.Сегодня треть ЦУМа вновь выставлена на продажу. Аукцион будет проводиться уже 30 апреля, а заявки на участие принимаются до 27 апреля.Между экспертами завязалась оживленная полемика. «Защищал» ЦУМ руководитель организующего торги Департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дёгтев. Стартовая цена продажи объекта, включающего 12270,4 кв. м в исторической части здания, построенного архитектором Клейном в конце 19 века, и 7082,9 кв. м по адресу Петровка, д.2 стр.2 — 4,33 млрд рублей.

Геннадий Дёгтев отметил, что при обсуждении судьбы здания возникал вопрос о том, можно ли его переделать в апартаменты. Ответ – нет: изменение функционального назначения здания не планируется, здание продается под торговую функцию.

Все эксперты, участвовавшие в дискуссии, посчитали заявленную цену вполне адекватной и рыночной, если бы не существующие обременения. Именно вокруг них и разгорелись споры.

Первое и главное – существующие договора аренды с ОАО «Торговый дом ЦУМ», часть из которых заканчивается через 30 лет, а именно 31 декабря 2045 года. Кроме того, ОАО «Торговый дом ЦУМ» также является собственником 2/3 площадей. «При существующей рыночной ситуации и обременениях срок окупаемости объекта по нашим расчетам – до 17 лет, что неплохо. Инвестиционно-привлекательными сделки подобного рода считаются со сроком окупаемости до 20 лет, так что мы вполне конкурентны», — сообщил Геннадий Дёгтев. Также владелец здания получит преимущественное право аренды земельного участка, на котором здание расположено. Главное же обременение, влияющее на экономику – существующая ставка аренды.

Следующий вопрос, который может прямо или косвенно повлиять на активность интересантов — инженерные сети. Сегодня, сообщил Геннадий Дёгтев, права на сети принадлежат ОАО «Торговый дом ЦУМ», а значит, у арендатора есть еще один аргумент воздействия на будущего нового собственника. Но и тут есть особенности. «Мосимуществом было сделано изыскание в части инженерных сетей с целью изучить возможность отделения данного объекта от второго сособственника. Такая возможность есть, — сообщил Дмитрий Липчак. – А произведенный расчет показывает, что в случае «ухода в автономию» стоимость объекта увеличится на 232 млн рублей». Так что это рычаг в пользу нового собственника, если только здание не будет выкуплено и консолидировано.

Так кто же купит треть ЦУМа? В финале встречи был проведен блиц-опрос экспертов. «Если цена такая, какая есть и ставка такая, какая есть, то актив не слишком интересен, — считает Эвелина Ишметова. – А вот если ставки сделать рыночными, то побороться есть за что».

«Классический инвестор туда не пойдет, — замечает заместитель генерального директора Praedium Александр Ошурко. – Так что рассчитывать нужно на частных лиц».

«Это не про классические инвестиции, — поддерживает коллегу руководитель отдела исследований и партнер компании Cushman&Wakefield Денис Соколов. — Это хороший редкий объект, который в мировой практике называется «трофейным активом». Лучшее решение для инвестора – консолидировать объект в единое целое, и после срока окупаемости выходить из него. Сейчас, в текущей экономической ситуации брать актив в рублях, выходить из него в валюте. Причем совершенно не обязательно, чтобы у объекта был один собственник. Разумные сособственники вполне могут найти взаимовыгодный сценарий, договорившись и выйдя из проекта, получив хороший доход».

В конце сессии было проведено голосование среди всех участников, которое определило самого харизматичного эксперта — им был признан Александр Ошурко. Победителю был вручен приз от Партнера ярких впечатлений Клуба главных редакторов, ресторана «Авиатор» — сертификат на управление единственным в Европе авиатренажером СУ-27, который установлен в здании ресторана и реалистично имитирует полет на одном из лучших истребителей Российской Федерации.

КУПИ КАЮТУ В ПОДВОДНОЙ ЛОДКЕ

Вторая сессия была не менее эмоциональной. Обсуждался проект нового для нашего рынка формата – апарт-отели YE’S. Происхождение названия YE’S связано с одной из песен Beatles, Yellow Submarine — таким образом, апарт-отель позиционируется как подводная лодка, откуда можно «не всплывать», поскольку на месте предоставляется все необходимое для жизни.

В Петербурге проект уже функционирует и можно говорить о первых результатах. У Москвы еще все впереди — YE’S в Митино откроется в ближайшее время. Суть проекта в том, что апартаменты продаются частным лицам, а затем управляющая компания берет на себя обязанности по сдаче их в аренду на длительный срок (от месяца и более), обслуживанию и выплате гарантированной арендной платы владельцу. При этом существует несколько программ по передаче квартир-номеров в аренду для владельцев – можно полностью переложить все заботы и риски на УК и получать чуть меньше, можно взять некоторое количество работы на себя, а можно сдавать свою собственность самостоятельно или жить там.

О преимуществах апарт-отелей рассказал генеральный директор сети апарт-отелей YES (Группа компаний «Пионер») Александр Погодин: «Апарт-отель во всем мире – это успешный формат, который является привлекательным как для инвесторов, которые вложили туда деньги, так и для тех, кто там проживает. Мы получаем много заявок и от частных клиентов, и от клиентов институциональных – компаний, сотрудники которых приезжают для работы, для обучения. Наш вариант интересен таким арендаторам, ведь мы составляем абсолютно прозрачный договор, все деньги проходят через официальные счета, и эти затраты арендатор может вычитать из налогооблагаемой базы». Александр Погодин считает апарт-отели хорошим решением для вложений именно сейчас: «Я изучал опыт прошлых кризисов, и хочу сказать, что жилая аренда – тот сегмент, который страдает в кризис в наименьшей степени. И даже при том, что снижалась стоимость жилой недвижимости, ни один фонд, занимавшийся апарт-комплексами, не пострадал: ставки на проживание, несмотря на кризис, не падали».

Сегодняшние условия аренды таковы: при стоимости лота около 5 млн рублей (апартаменты в Москве продаются двух типов – 28 и 32 кв.м), стоимость аренды для конечного потребителя — 45 тыс. рублей, при этом инвестор получает «на руки» 40 тыс. рублей. «Но ГК «Пионер» рассчитывает, что стоимость аренды будет расти, чему в частности способствует конкурентное окружение апарт-отеля в Митино», — уточнил генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Он также уточнил ситуацию с налогообложением такого мини-бизнеса для частных владельцев апартаментов: большинство из них регистрирует ИП, что позволяет не платить НДС, и налог в этом случае составляет 6% в год.

Можно ли апартаменты перепродать? Ответ на этот вопрос, прозвучавший из зала, был более чем оптимистичен. По словам Александра Самодурова, уже есть и конкретный опыт перепродаж в петербургском проекте, а кроме того, существует специальная программа: по истечении пяти лет ГК «Пионер» готова выкупить апартаменты обратно по двойной цене.

И снова по окончании сессии участники определили самого яркого и харизматичного эксперта. Им стала Елена Ржавская, которая тоже обещала поделиться впечатлениями о том, каково это — управлять легендарным СУ-27.

Мероприятие традиционно прошло при информационной поддержке Коммерсантъ ДОМ. Генеральный партнер — Департамент города Москвы по конкурентной политике, Официальный партнер — Газпромбанк Инвест, Партнер — ГК Пионер.


Ученые выяснили, когда суша покрылась первыми растениями

Ученые выяснили, когда суша покрылась первыми растениями

Палеонтологи из Великобритании нашли свидетельства того, что первые сухопутные растения на Земле появились примерно 500…

Лесов становится больше

Лесов становится больше

За последние 25 лет темпы глобального обезлесения Земли сократились вдвое