63.79
71.72
Большая Москва
Бизнес-Медиа
Большая Москва
Бизнес-Медиа
Большая Москва
Бизнес-Медиа
Большая Москва
Главная/Все новости/Новости/Кто купит треть ЦУМа?
Кто купит треть ЦУМа?
20.05.15 в 14:27
Фото: bellena / Shutterstock.com

Кому нужны «трофейные» активы и апарт-отели?

15 апреля в Москве в Meeting Point состоялись юбилейные X Аналитические дискуссии Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. В дискуссии участвовали более 80 представителей СМИ, а также топ-менеджеров и аналитиков консалтинговых, девелоперских, риэлторских компаний рынка коммерческой и жилой недвижимости.

Встреча аналитиков на этот раз прошла в новом формате: собравшиеся рассмотрели два практических кейса, на основании которых им предстояло ответить на несколько вопросов, в частности, на тот, который был вынесен в название темы: «Зачем они это покупают? Эффективные инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость: теория, практика, перспективы».

«Когда объект недвижимости приобретается не для личного использования, а для инвестиций, инвестор должен понимать, что он будет делать с этим в дальнейшем», — задала тон дискуссии ведущая мероприятия, корреспондент ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко.

Первая сессия, которую вдвоем провели Марта Савенко и главный редактор портала Arendator.ru Анастасия Кременчук, была посвящена продаже 1/3 ЦУМа, принадлежащего городу, вторая – перспективам развития нового для российского рынка недвижимости формата апарт-отелей на примере развития сети YE’S.

ПРОДАЕТСЯ ТРЕТЬ ЦУМА

Знаковый объект в самом центре столицы, «открыточный» памятник архитектуры, и… город уже давно пытается «сбыть с рук» этот актив. Торги по продаже части здания уже объявлялись в 2006 году, но аукцион так и не состоялся.Сегодня треть ЦУМа вновь выставлена на продажу. Аукцион будет проводиться уже 30 апреля, а заявки на участие принимаются до 27 апреля.Между экспертами завязалась оживленная полемика. «Защищал» ЦУМ руководитель организующего торги Департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дёгтев. Стартовая цена продажи объекта, включающего 12270,4 кв. м в исторической части здания, построенного архитектором Клейном в конце 19 века, и 7082,9 кв. м по адресу Петровка, д.2 стр.2 — 4,33 млрд рублей.

Геннадий Дёгтев отметил, что при обсуждении судьбы здания возникал вопрос о том, можно ли его переделать в апартаменты. Ответ – нет: изменение функционального назначения здания не планируется, здание продается под торговую функцию.

Все эксперты, участвовавшие в дискуссии, посчитали заявленную цену вполне адекватной и рыночной, если бы не существующие обременения. Именно вокруг них и разгорелись споры.

Первое и главное – существующие договора аренды с ОАО «Торговый дом ЦУМ», часть из которых заканчивается через 30 лет, а именно 31 декабря 2045 года. Кроме того, ОАО «Торговый дом ЦУМ» также является собственником 2/3 площадей. «При существующей рыночной ситуации и обременениях срок окупаемости объекта по нашим расчетам – до 17 лет, что неплохо. Инвестиционно-привлекательными сделки подобного рода считаются со сроком окупаемости до 20 лет, так что мы вполне конкурентны», — сообщил Геннадий Дёгтев. Также владелец здания получит преимущественное право аренды земельного участка, на котором здание расположено. Главное же обременение, влияющее на экономику – существующая ставка аренды.

Следующий вопрос, который может прямо или косвенно повлиять на активность интересантов — инженерные сети. Сегодня, сообщил Геннадий Дёгтев, права на сети принадлежат ОАО «Торговый дом ЦУМ», а значит, у арендатора есть еще один аргумент воздействия на будущего нового собственника. Но и тут есть особенности. «Мосимуществом было сделано изыскание в части инженерных сетей с целью изучить возможность отделения данного объекта от второго сособственника. Такая возможность есть, — сообщил Дмитрий Липчак. – А произведенный расчет показывает, что в случае «ухода в автономию» стоимость объекта увеличится на 232 млн рублей». Так что это рычаг в пользу нового собственника, если только здание не будет выкуплено и консолидировано.

Так кто же купит треть ЦУМа? В финале встречи был проведен блиц-опрос экспертов. «Если цена такая, какая есть и ставка такая, какая есть, то актив не слишком интересен, — считает Эвелина Ишметова. – А вот если ставки сделать рыночными, то побороться есть за что».

«Классический инвестор туда не пойдет, — замечает заместитель генерального директора Praedium Александр Ошурко. – Так что рассчитывать нужно на частных лиц».

«Это не про классические инвестиции, — поддерживает коллегу руководитель отдела исследований и партнер компании Cushman&Wakefield Денис Соколов. — Это хороший редкий объект, который в мировой практике называется «трофейным активом». Лучшее решение для инвестора – консолидировать объект в единое целое, и после срока окупаемости выходить из него. Сейчас, в текущей экономической ситуации брать актив в рублях, выходить из него в валюте. Причем совершенно не обязательно, чтобы у объекта был один собственник. Разумные сособственники вполне могут найти взаимовыгодный сценарий, договорившись и выйдя из проекта, получив хороший доход».

В конце сессии было проведено голосование среди всех участников, которое определило самого харизматичного эксперта — им был признан Александр Ошурко. Победителю был вручен приз от Партнера ярких впечатлений Клуба главных редакторов, ресторана «Авиатор» — сертификат на управление единственным в Европе авиатренажером СУ-27, который установлен в здании ресторана и реалистично имитирует полет на одном из лучших истребителей Российской Федерации.

КУПИ КАЮТУ В ПОДВОДНОЙ ЛОДКЕ

Вторая сессия была не менее эмоциональной. Обсуждался проект нового для нашего рынка формата – апарт-отели YE’S. Происхождение названия YE’S связано с одной из песен Beatles, Yellow Submarine — таким образом, апарт-отель позиционируется как подводная лодка, откуда можно «не всплывать», поскольку на месте предоставляется все необходимое для жизни.

В Петербурге проект уже функционирует и можно говорить о первых результатах. У Москвы еще все впереди — YE’S в Митино откроется в ближайшее время. Суть проекта в том, что апартаменты продаются частным лицам, а затем управляющая компания берет на себя обязанности по сдаче их в аренду на длительный срок (от месяца и более), обслуживанию и выплате гарантированной арендной платы владельцу. При этом существует несколько программ по передаче квартир-номеров в аренду для владельцев – можно полностью переложить все заботы и риски на УК и получать чуть меньше, можно взять некоторое количество работы на себя, а можно сдавать свою собственность самостоятельно или жить там.

О преимуществах апарт-отелей рассказал генеральный директор сети апарт-отелей YES (Группа компаний «Пионер») Александр Погодин: «Апарт-отель во всем мире – это успешный формат, который является привлекательным как для инвесторов, которые вложили туда деньги, так и для тех, кто там проживает. Мы получаем много заявок и от частных клиентов, и от клиентов институциональных – компаний, сотрудники которых приезжают для работы, для обучения. Наш вариант интересен таким арендаторам, ведь мы составляем абсолютно прозрачный договор, все деньги проходят через официальные счета, и эти затраты арендатор может вычитать из налогооблагаемой базы». Александр Погодин считает апарт-отели хорошим решением для вложений именно сейчас: «Я изучал опыт прошлых кризисов, и хочу сказать, что жилая аренда – тот сегмент, который страдает в кризис в наименьшей степени. И даже при том, что снижалась стоимость жилой недвижимости, ни один фонд, занимавшийся апарт-комплексами, не пострадал: ставки на проживание, несмотря на кризис, не падали».

Сегодняшние условия аренды таковы: при стоимости лота около 5 млн рублей (апартаменты в Москве продаются двух типов – 28 и 32 кв.м), стоимость аренды для конечного потребителя — 45 тыс. рублей, при этом инвестор получает «на руки» 40 тыс. рублей. «Но ГК «Пионер» рассчитывает, что стоимость аренды будет расти, чему в частности способствует конкурентное окружение апарт-отеля в Митино», — уточнил генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Он также уточнил ситуацию с налогообложением такого мини-бизнеса для частных владельцев апартаментов: большинство из них регистрирует ИП, что позволяет не платить НДС, и налог в этом случае составляет 6% в год.

Можно ли апартаменты перепродать? Ответ на этот вопрос, прозвучавший из зала, был более чем оптимистичен. По словам Александра Самодурова, уже есть и конкретный опыт перепродаж в петербургском проекте, а кроме того, существует специальная программа: по истечении пяти лет ГК «Пионер» готова выкупить апартаменты обратно по двойной цене.

И снова по окончании сессии участники определили самого яркого и харизматичного эксперта. Им стала Елена Ржавская, которая тоже обещала поделиться впечатлениями о том, каково это — управлять легендарным СУ-27.

Мероприятие традиционно прошло при информационной поддержке Коммерсантъ ДОМ. Генеральный партнер — Департамент города Москвы по конкурентной политике, Официальный партнер — Газпромбанк Инвест, Партнер — ГК Пионер.

#
ЧЕТРА объявляет о запуске первого совместного предприятия с дилером
С целью развития системы обслуживания техники «ЧЕТРА» в Кемеровской области, ЧЕТРА совместно с группой компаний «Тракторсервис» создали первое ...
18 Апреля в 16:08
#
Выявлен громкий случай контрафакта на рынке запасных частей к спецтехнике
Борьба с контрафактной продукцией ведется по всему миру и в различных отраслях. Но, несмотря на все усилия производителей оригинальных товаров, а также ...
13 Апреля в 15:04