67.75
79.17
Большая Москва
Бизнес-Медиа
Большая Москва
Бизнес-Медиа
Большая Москва
Бизнес-Медиа
Большая Москва
Главная/Все новости/Новости/Больше половины квартир на вторичном рынке Москвы — многокомнатные
Больше половины квартир на вторичном рынке Москвы — многокомнатные
04 Сентября в 14:15
Фото: Фотобанк БМ

Автор: БМ

Как сообщает Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость,  на вторичном рынке жилья «старой» Москвы сегодня многокомнатные квартиры занимают преимущественный объем предложения – 52%. Из них доля 3-комнатных составляет 34%, а 4- и более комнатных – 18%. Год назад численность многокомнатных объектов была меньше – 44%: 3-комнатные квартиры тогда занимали 30%, а 4- и более комнатные – 14%.

 Квартиры с 4 комнатами и более –  не характерный формат для домостроительства советского периода, и сейчас такие объекты располагаются обычно в домах четырех типов:

– строения дореволюционного периода, бывшие доходные дома в центре Москвы, в которых квартиры были преобразованы в коммуналки, а впоследствии вновь стали полноценными квартирами;

– «сталинки», чаще всего кирпичные; квартиры в этих домах получали в основном передовики производства, чиновники среднего звена, деятели науки и т.д.;

– советские номенклатурные дома, обычно монолитные, в которых проживали представители партийной элиты, высшие чиновники и т.д. В таких зданиях располагаются многокомнатные квартиры с планировками, в свое время выполненными по индивидуальному проекту;

– панельные 9- и 12-этажные дома, «брежневки», строившиеся с конца 1960-х по 1980-е гг. В таких зданиях были предусмотрены 4-комнатные квартиры для многодетных семей, чаще всего они находились в угловых подъездах, со стороны торца. Эти объекты отличались неудобными планировками, в них имелись проходные помещения, а характерной их чертой были комнаты с небольшими метражами. К примеру, в одном доме могли находиться 4-комнатные и 3-комнатные квартиры практически одной площади – 64 кв. м и 60 кв. м соответственно.

Такое большое количество многокомнатных квартир в продаже специалисты связывают главным образом с завышенными ценами на такие объекты. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка компании: «В большинстве случаев владельцы многокомнатных объектов планируют при продаже разменять свою жилплощадь на “однушки” и “двушки”. Поэтому заявляемая ими стоимость квартиры во многом зависит от рыночных цен на одно- и двухкомнатные лоты – если стоимость последних начинает снижаться, то продавцы, соответственно, идут на уступки и со своей стороны. Однако это довольно долгий процесс: в среднем собственники соглашаются на дисконт не раньше чем через полгода после падения цен на “однушки” и “двушки”. В результате, по нашим наблюдениям, 75% экспонируемых сейчас на вторичном рынке многокомнатных лотов находится в продаже уже два и более года – покупатели игнорируют их из-за неадекватности заявленных цен. Скажу по своему опыту: люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели “трешку”, а сейчас подыскивают себе еще одну квартиру, переживают настоящий “день сурка”: к своему удивлению, они встречают тех же самых продавцов, за это время так и не вышедших на сделку. Более того, собственники снова – с неослабевающим упорством – предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке».

 

В качестве примера рассмотрим стоимость 3-комнатных квартир, экспонируемых в пешей доступности от станции метро «Ленинский проспект» (площадь таких объектов в среднем 65 кв. м, расположение по большей части в «сталинках»). В 2014 году средняя стоимость предложения подобных объектов составляла 22 млн рублей, в то время как цена их реализации была равна 20 млн рублей. В 2015-м эти показатели составляли 20 млн рублей и 19 млн рублей соответственно. В 2016 году – 19 млн рублей и 18 млн рублей. Сейчас средняя заявленная стоимость таких объектов равна 17 млн рублей, однако бюджет сделок на текущий момент – 15 млн рублей. Причем выше речь идет об усредненных показателях, в то время как некоторые 3-комнатные объекты в указанной локации все так же экспонируются по цене 20 млн рублей и выше.

 

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывают, что на «вторичке» столицы ценовой разрыв между стоимостью предложения и реализации 3-комнатных квартир в среднем больше, чем в сегменте 4- и более комнатных объектов. Средняя цена предложения «трешек» равна 14,5 млн рублей, реализации – 12,7 млн рублей (на 12,4% меньше). Средняя заявленная цена в категории 4- и более комнат составляет 49,8 млн рублей, реализации – 45,9 млн рублей (на 7,8% ниже). Причина меньшего разрыва между предложением и реализацией в сегменте 4- и более комнатных квартир заключается в том, что значительная часть представленных на рынке объектов с 4 комнатами – 68% – относится к классу «премиум». Если при подсчете учитывать лоты большей комнатности, то 87% 4- и более комнатных квартир будет относиться к высшим ценовым сегментам. Собственники таких объектов, в большинстве своем весьма состоятельные люди, могут позволить себе годами ожидать реализации жилплощади, не соглашаясь на дисконт. Владельцы 3-комнатных квартир, преимущественная часть которых относится к комфорт-классу (42%), более гибки в плане предоставления скидок.

Кроме того, есть предпосылки к новой классификации квартир на столичной «вторичке», в особенности многокомнатных – по количеству спален.  «Мы все больше тяготеем к западным стандартам, когда квартира характеризуется не как одно-, двух- или трехкомнатная, а как объект с одной, двумя или тремя спальнями. Классификация по числу спален в некоторых случаях более удобна, так как на столичной “вторичке” все чаще появляются квартиры с европланировкой, владельцы которых сносят стены, не являющиеся несущими, и формально отказываются от определенных комнат ради расширения общего пространства, выполняющего одновременно функции холла, кухни, столовой и гостиной. К примеру, квартира, по документам и метражу (65 кв. м) являющаяся трехкомнатной, на деле может оказаться жилплощадью с одной спальней и расширенной общей зоной. А при просмотре четырехкомнатного объекта потенциальный покупатель порой обнаруживает, что в нем только две отдельно выделенные комнаты, в частности, спальни. Европланировке обычно отдают предпочтение еще не обзаведшиеся семьей люди, молодые бездетные пары, а также представители старшего поколения, живущие отдельно от детей. Семьи, в которых есть один или несколько детей, все-таки приобретают обычно более традиционные варианты с  несколькими комнатами. И не исключено, что со временем характеристики типа одно-, двух- и трехкомнатная квартира устареют, а в объявлениях о продаже недвижимости указываться будет именно количество спален», — говорит Сергей Шлома.


Источник: Инком-недвижимость

#
Мэрия меняет кадры
Официальный портал мэра Москвы сообщает, что Сергей Собянин уволил заместителя руководителя столичного Департамента транспорта и дорожно-транспортной ...
Сегодня в 13:04
#
У палат Гурьевых — новый собственник. Он отреставрирует усадьбу
В мае этого года "БМ" писала о непростой судьбе палат Гурьевых в Потаповском переулке в Москве (http://b-m.info/nesladkaya-sudba-palat-gurevyh/). Но теперь у ...
Сегодня в 12:56